최종 1주택 된 날부터 '2년 보유' 거주요건 충족했어야
재산권이전 행사 전 반드시 세무자문 받기를
“아파트 계약취소하고 위약금으로 5000만원 배상했습니다. 너무 속이 상해 요즘 잠도 못잘 정도입니다. 이러다가 공황장애에 걸릴 것 같습니다.”
최근 필자에게 양도소득세 상담을 받은 직후 자신이 체결했던 아파트 양도 계약을 취소하고 거액의 위약금을 지불한 김모씨가 내뱉은 하소연이다.
김모씨는 10월 현재 경기도 일산 아파트와 서울 송파구 아파트 등 2채를 보유하고 있다. 20년 전, 일산 아파트를 취득해 거주해 오다 2019년 서울 송파구 소재 아파트를 취득해 현재까지 거주하고 있다. 일산의 아파트를 양도하면서 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해 자신이 10년 전에 취득한 주거용 오피스텔도 올해 7월 양도했다.
2주택이상 소유자가 주택을 양도하면 원칙적으로 양도소득세가 중과세된다. 하지만 세법에서는 일시적으로 주택의 중복허용을 허용해 1세대 1주택 비과세를 인정해 주는 제도를 규정하고 있다.
김모씨는 아파트를 중복해 보유하고 있는 상태에서 일산의 아파트를 양도하는 것은 서울 송파구로 이사를 가기 위해 종전주택을 양도하는 것이므로, 세법에서 규정하고 있는 일시적 2주택에 해당되어 당연히 양도소득세가 비과세 되는 것으로 판단했다. 그래서 별다른 생각없이 일산의 아파트를 8억원에 양도하기로 계약서를 작성하고 계약금으로 5000만원을 받은 것이었다.
그러나 김모씨는 일시적 2주택에 대한 세법의 비과세 규정을 잘못 해석하고 양도계약을 체결한 것이다.
소득세법 시행령 제 154조 5항에는 “2021년 1월 1일부터 다주택자의 최종 1주택에 대한 보유. 거주기간은 최종 1주택자가 된 날부터 기산한다”라고 규정하고 있다.
소득세법 시행령 제 154조 5항 규정을 적용하면, 김모씨는 2021년 1월 1일 현재 주거용 오피스텔을 포함하여 3주택소유자로 다주택자에 해당한다. 2021년 1월 1일 현재 다주택자였던 김모씨가 일산의 아파트를 양도하면서 일시적 2주택으로 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 소득세법 시행령 제 154조 5항 규정에 의거하여 김모씨가 2021년 7월에 오피스텔을 양도하고 난 이후 최종 1주택이 된 날부터 ‘2년 보유’ 거주 요건을 충족해야 일시적 2주택으로 비과세혜택을 받을수 있게 되는 것이다.
김모씨는 오피스텔을 양도한 후 2년이 지나지 않은 상태에서 일산의 아파트를 양도한 것이기 때문에 일산 아파트 양도건에 대해 비과세혜택을 받을 수가 없게 되는 것이다.
게다가 양도소득세 중과세율이 적용되어 3억원이 넘는 양도소득세를 부담해야 하는 상황이 됐다. 이에 김모씨는 눈물을 머금고 5000만원의 위약금을 물어가며 일산 아파트의 양도계약을 해지하게 됐다.
최근에는 SNS의 발달로 인터넷이나 유튜브에 각종 세무정보가 넘쳐흐른다. 그래서 일반 납세자들도 웬만한 세무지식을 쉽게 접할수 있다. 뿐만 아니라 김모씨처럼 전문가 뺨칠 정도로 상당한 수준의 전문지식을 갖춘 납세자도 무척 많다.
그러나 '선무당이 사람잡는다'는 속담이 있듯이 세법을 임의로 잘못 해석하여 크게 낭패를 보는 경우가 의외로 많다. 김모씨의 사례를 반면교사로 삼아 양도나 증여, 상속 등 재산권이전 행사를 하기 전에는 반드시 세무전문가의 자문을 받은 것이 좋다. 그래야 뜻하지 않은 세금폭탄을 예방할 수 있다.
